Come vendere una casa con il mutuo: le opzioni possibili

Comprare casa non è mai una scelta semplice. Si tratta di un grande investimento economico, ma anche di tempo: basti pensare alla ristrutturazione, alla scelta dell'arredamento…

La casa è quel bene che più di tutti dà sensazione di stabilità e nell'approcciarsi a comprarne una è lecito chiedersi: è qui che voglio vivere tutta la vita?

D'altronde, nella maggioranza dei casi, questa scelta si affianca a quella di aprire un mutuo con prospettive di estinzione molto distanti negli anni.

Per questa ragione è importante avere chiaro che nessuna scelta è vincolante in quanto è possibile vendere una casa con mutuo. Vediamo adesso quali sono le diverse opzioni cui è possibile ricorrere.

Estinzione anticipata del mutuo

L'estinzione anticipata del mutuo è indubbiamente la strada più semplice. Il proprietario deve presentare richiesta all'istituto bancario tramite raccomandata.

Quest'ultimo calcolerà l'importo ancora dovuto e parteciperà all'atto di vendita insieme a venditore e acquirente in modo da ricevere quanto dovuto per estinguere il debito e rimuovere gratuitamente l'ipoteca: in questo modo l'acquirente disporrà pienamente della casa senza alcun vincolo e il venditore riceverà l'importo restante.

In ogni caso, qualora il proprietario disponga di liquidità sufficiente, può decidere di procedere con il pagamento della somma residua all'istituto bancario già prima della compravendita.

Accollo del mutuo

L'accollo del mutuo è un'altra possibile strada da percorrere per vendere la propria casa con mutuo ancora acceso.

Questa soluzione risulta pratica per il venditore, eppure potrebbe non risultare vantaggiosa per il compratore o per l'istituto bancario.

L'accollo del mutuo consiste infatti nel subentro dell'accollatario (in questo caso l'acquirente) nel debito dell'accollato (il venditore) ancora pendente con la banca. Per questa ragione, pur essendo possibile vendere la propria casa con accollo del mutuo da parte dell'acquirente, è imprescindibile che tutte le parti siano d'accordo.

L'acquirente avrebbe la possibilità subentrare in un finanziamento risparmiando i costi iniziali, ma dovrebbe accettare le condizioni a cui il mutuo era stato stipulato dal venditore che potrebbero non risultare vantaggiose allo stato attuale.

D'altro canto, la banca mutuataria dovrà valutare la situazione economica e le garanzie dell'aspirante accollatario e decidere se concedere o meno l'accollo del mutuo dell'immobile.

Il vantaggio per il venditore nel caso di accollo del mutuo sta nella possibilità di svincolarsi contestualmente dal mutuo e dall'ipoteca.

Ma attenzione, perché non è sempre così: se con l'accollo liberatorio, infatti, il venditore si libera appunto da ogni onere nei confronti della banca, esiste anche un altro tipo di accollo detto accollo cumulativo, in cui il venditore si trova a rispondere solidalmente al compratore nel caso di insolvenza dello stesso.

Per questa ragione è necessario che la banca rilasci un documento di esonero da ogni responsabilità qualora si opti per l'accollo liberatorio.

Sostituzione dell'immobile ipotecato

Un'altra possibile soluzione per procedere alla vendita di una casa con mutuo è quella della sostituzione dell'immobile ipotecato.

Il venditore può infatti decidere di trasferire l'ipoteca dalla casa che intende vendere ad un altro immobile, fatto salvo il nulla osta dell'istituto bancario che deciderà di dare il proprio consenso qualora il valore dei due beni sia uguale. Procedendo in questo modo, l'acquirente potrà acquistare la casa libera da ogni vincolo.

Mutuo ponte: cos'è e quando conviene

Un'ultima possibilità è quella di ricorrere ad un mutuo ponte, soluzione spesso utilizzata all'estero, che consiste nel richiedere il finanziamento per l'acquisto di un nuovo immobile ma che verrà considerato come prima casa in quanto viene espressamente manifestata la volontà di vendere il primo immobile su cui già grava il mutuo entro 24 mesi.

E 24 mesi è il termine, infatti, che viene concesso dalla banca per estinguere il debito che dovrà essere infatti saldato con il ricavato dalla vendita del primo immobile.

Riguardo a questa soluzione, è importante sapere che la banca concederà un finanziamento pari massimo al 60% del valore dell'immobile che viene messo in vendita.

Estinzione del mutuo, accollo, sostituzione dell'immobile ipotecato o mutuo ponte: ecco le principali soluzioni cui potrete ricorrere per vendere la vostra casa con mutuo ancora acceso.

La scelta della modalità dipenderà sempre dagli interessi di tutte le parti in gioco (venditore, acquirente e istituto bancario).

Importante è sapere che queste possibilità esistono e che la scelta di acquistare casa non è mai assoluta ma può adattare alle esigenze e ai cambiamenti che si presentano nella vita di ciascuno.